La liste des meubles obligatoires en location meublée repose sur le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui impose 11 équipements minimum pour qu’un logement soit considéré comme meublé. Un inventaire signé à l’entrée et à la sortie doit être annexé au bail et l’absence d’un seul élément peut conduire à la requalification du bail et à la perte d’avantages fiscaux.
Sommaire
Ce que la réglementation impose vraiment
La loi définit le logement meublé comme un logement « prêt à vivre » pour le locataire sans dépendre d’un apport majeur de mobilier. Le décret de 2015 précise ces éléments et s’applique aux locations prises à titre de résidence principale, notamment les baux classiques, étudiants et mobilité. En pratique, respecter la liste ne suffit pas : il faut aussi pouvoir le prouver par un inventaire détaillé et daté.
La liste officielle des 11 équipements à connaître
| Équipement obligatoire | Pièce concernée | Remarque utile |
|---|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Chambre | Matelas et sommier ou canapé‑lit pour studio |
| Dispositif d’occultation | Chambre | Volets, rideaux ou stores pour chaque pièce de sommeil |
| Plaques de cuisson | Cuisine | Gaz, électriques ou induction |
| Four ou micro‑ondes | Cuisine | L’un ou l’autre est suffisant |
| Réfrigérateur et congélateur | Cuisine | Ou réfrigérateur avec compartiment à congélation |
| Vaisselle | Cuisine | En nombre adapté aux occupants |
| Ustensiles de cuisine | Cuisine | Casseroles, poêle et couverts de base |
| Table et sièges | Séjour ou cuisine | Adaptés au nombre d’occupants |
| Rangements | Tout le logement | Armoire, penderie ou étagères |
| Luminaires | Toutes les pièces | Éclairage fonctionnel par pièce |
| Matériel d’entretien | Tout le logement | Aspirateur, balai ou serpillière selon revêtement |
Inventaire et preuve : erreurs fréquentes et bonnes pratiques
Que doit contenir un inventaire pour être solide ?
L’inventaire doit décrire précisément chaque meuble et équipement, sa localisation, sa quantité et son état à l’entrée. Mentionnez marque ou modèle quand c’est possible, joignez la date et les signatures des deux parties. Sans ce document signé, il est difficile de retenir une somme sur le dépôt de garantie pour disparition ou dégradation.
Photos et électronique : comment renforcer la valeur probante ?
Des photos datées et annotées ajoutent une preuve précieuse. Si vous signez électroniquement, conservez les métadonnées et un historique des versions. Évitez les descriptions vagues comme « bon état » sans préciser les défauts observés, car ce sont souvent ces imprécisions qui coûtent cher lors d’un litige.
Conséquences pratiques si un équipement manque
Si un équipement obligatoire fait défaut, le locataire peut demander la conciliation puis saisir le juge. Celui‑ci peut requalifier le bail en bail vide avec des conséquences concrètes pour le bailleur : durée du bail portée à trois ans, préavis plus long, dépôt de garantie réduit et remise en cause du régime fiscal des locations meublées. En outre, tant qu’un équipement prévu n’est pas remis en état, le logement ne respecte plus le décret.
Améliorer l’attractivité sans fragiliser votre bail
Ajouter des équipements facultatifs améliore la mise en location mais crée aussi des obligations d’entretien. Pensez à équilibrer confort et simplicité de gestion.
- Location longue durée : lave‑linge et lave‑vaisselle pour séduire des foyers
- Étudiants : bureau, chaise et connexion internet
- Courte durée : linge de maison fourni, petits électroménagers (bouilloire, cafetière)
Aspects fiscaux à garder en tête
Si vous optez pour le régime réel en LMNP, le mobilier s’amortit et réduit le bénéfice imposable. Au micro‑BIC, un abattement forfaitaire couvre les charges et l’achat de meubles n’est pas déductible en sus. Anticipez l’impact fiscal si vous prévoyez une revente car certaines mesures récentes modifient le traitement des amortissements au moment de la plus‑value.
FAQ
L’oreiller ou le linge de lit sont‑ils obligatoires ?
Non, le décret n’impose pas oreillers ni linge de lit. En revanche, leur absence peut déplaire aux locataires et affecter l’attractivité du logement.
Un canapé‑lit peut‑il remplacer une literie classique ?
Oui, dans un studio un canapé‑lit peut remplir l’obligation de literie à condition d’offrir une vraie solution de couchage confortable.
Que fait le bailleur si un équipement tombe en panne en cours de bail ?
Le bailleur doit réparer ou remplacer les équipements devenus hors d’usage par vétusté ou usage normal. Le locataire prend à sa charge l’entretien courant et les dégradations qu’il cause.
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Elisabeth Lemoine est une rédactrice chevronnée en gestion d’entreprise, spécialisée dans les problématiques liées à l’assurance et à la finance pour les professionnels.