Depuis le 15 février 2025, la réintégration des amortissements en LMNP modifie le calcul de la plus‑value lors de la revente d’un logement meublé au régime réel : les dotations pratiquées sur le bâti viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus‑value imposable, tandis que le mobilier et certaines résidences échappent à cette règle et les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer.
Sommaire
Ce que change la règle pour un propriétaire bailleur
Jusqu’à début 2025, déduire l’amortissement en LMNP permettait souvent d’annuler l’imposition sur les loyers sans conséquence directe à la revente. Depuis la modification législative, ces amortissements « admis en déduction » sont réintégrés dans le calcul de la plus‑value immobilière pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, quelle que soit la date d’achat. Concrètement, plus vous avez pratiqué d’amortissements sur le bâti, plus le prix d’acquisition corrigé qui sert au calcul de la plus‑value sera faible.
Quels amortissements sont pris en compte et quelles exceptions existent ?
La réintégration concerne strictement la partie immobilière : l’amortissement du bâti, les amortissements intégrés aux frais d’acquisition lorsque ceux‑ci ont été amortis, et les dotations relatives aux composants du bâtiment. Le mobilier reste hors champ car il relève des biens meubles et non de la plus‑value immobilière.
Plusieurs types de résidences sont exclus du dispositif. Sont notamment visées les résidences exclusivement destinées aux étudiants ou aux personnes âgées, ainsi que les EHPAD et établissements médico‑sociaux : l’exclusion suppose une accueil exclusif de la catégorie visée, ce qui échappe aux résidences mixtes accueillant aussi du tourisme ou des courts séjours.
Comment recalculer la plus‑value avec la réintégration
Le principe est simple mais peut alourdir l’impôt lors de la revente. Il faut d’abord établir le prix d’acquisition majoré des frais et travaux admis, puis déduire l’ensemble des amortissements immobiliers qui ont été comptabilisés et effectivement déduits. La différence entre le prix de vente et ce prix d’acquisition corrigé constitue la plus‑value brute.
Ensuite, les abattements pour durée de détention s’appliquent comme auparavant : pour l’impôt sur le revenu, abattement de 6 % annuels de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e année (exonération totale après 22 ans pour l’IR) ; pour les prélèvements sociaux, abattements progressifs conduisant à l’exonération après 30 ans. L’imposition reste composée de 19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe possible entre 2 % et 6 % au‑delà d’un certain seuil de plus‑value.
Pour obtenir le montant exact à réintégrer, partez du tableau d’amortissement qui liste année par année les dotations imputées : c’est la source la plus fiable pour le calcul.
Pièges courants et précautions pratiques
Plusieurs erreurs reviennent fréquemment et coûtent cher au vendeur si elles ne sont pas anticipées. On observe notamment :
- ne pas dissocier matériellement la partie mobilier dans l’acte de vente et se retrouver avec une valorisation des meubles non justifiée ;
- penser qu’un passage au micro‑BIC ou à la location nue efface les amortissements déjà déduits ;
- ignorer les amortissements réputés différés qui peuvent poser des questions d’interprétation selon l’administration ;
- vendre sans vérifier si la résidence respecte la condition d’accueil exclusif pour bénéficier de l’exclusion ;
- ne pas conserver ou produire le tableau d’amortissement et les justificatifs des frais d’acquisition amortis.
Actions recommandées avant une mise en vente
Avant de lancer une vente, vérifiez les éléments suivants afin d’anticiper l’impact fiscal et d’éviter les mauvaises surprises :
- consultez votre tableau d’amortissement pour totaliser précisément les dotations du bâti ;
- distinguerez de façon justifiée la valeur du mobilier dans l’acte de vente ;
- si la résidence prétend à une exclusion, réunissez les preuves de l’accueil exclusif ciblé (contrats, règlement intérieur, communication commerciale) ;
- évaluez l’intérêt d’une transmission (donation, succession) si la fiscalité de la plus‑value devient trop lourde pour votre situation patrimoniale ;
- demandez un calcul fiscal préalable à votre expert‑comptable ou notaire pour comparer la situation avec et sans réintégration.
FAQ
La donation ou la succession évitent‑t‑elles la réintégration des amortissements ?
Oui, la réintégration s’applique aux cessions soumises à l’impôt sur la plus‑value. Une transmission par donation ou succession n’entraîne pas cet impôt, ce qui évite la réintégration au moment du transfert, mais ces options ont d’autres conséquences fiscales et patrimoniales à évaluer.
L’amortissement du mobilier est‑il réintégré dans la plus‑value ?
Non, le mobilier est exclu car la plus‑value immobilière ne porte que sur l’immeuble. Il reste toutefois important de justifier la valeur des meubles si vous les distinguez dans l’acte de vente.
Les amortissements non encore imputés (ARD) sont‑ils concernés par la réintégration ?
Le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Les amortissements réputés différés, non encore imputés faute de résultat, soulèvent une question d’interprétation et nécessitent souvent une attention particulière ou un avis professionnel, car l’administration n’a pas totalement clarifié la situation.
La règle s’applique‑t‑elle rétroactivement aux amortissements déduits avant 2025 ?
Oui, l’application annoncée concerne les cessions depuis le 15 février 2025 quelle que soit la date d’acquisition : les amortissements déjà pratiqués antérieurement sont pris en compte pour le calcul de la plus‑value des ventes réalisées depuis cette date.
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Elisabeth Lemoine est une rédactrice chevronnée en gestion d’entreprise, spécialisée dans les problématiques liées à l’assurance et à la finance pour les professionnels.